임대인 사망 후 상속 분쟁 시 임대차보증금은?

얼마 전에 상담했던 사건이 하나 있었습니다.

​

각색해서 말씀드리자면,

전세로 살던 집에서 임대인이 사망하였고 장남이 임대인의 지위를 단독상속하였다가 이후에 임대인의 자녀들 사이에서 상속분쟁이 붙게 되었다네요.

​

임차인은 임대차계약이 종료되어서 장남에게 임대차보증금 반환을 청구하였는데, 장남은 상속분쟁 때문에 건물을 팔 수도 없고 새로 임대차를 놓기도 곤란하여 임대차보증금을 돌려주기 어렵다고 합니다.

이때 임차인은 어떻게 해야 할까요?

​

​

먼저 임차인이 장남에게 임대차보증금을 청구할 수 있는지, 있다면 얼마의 범위에서 청구할 수 있을지 살펴봅니다.

​

임대인이 사망하면 상속인은 임대차건물을 상속받으면서 동시에 임대인의 지위도 상속받습니다.

장남이 망인의 적법한 유언 등으로 건물을 유증받았다면 단독상속인으로서 임차인에게 임대차보증금을 모두 반환할 의무를 부담한다는 건 큰 의문이 없죠.

​

만약에 망인의 유언이 부적법하거나 장남이 임의로 상속등기를 해버렸다면 어떻게 될까요?

그래도 장남은 망인의 법정상속인에 해당하니 상속결격사유가 없다면 다른 상속인들과 함께 공동으로 임대인의 지위를 승계받습니다.

​

이때 공동임대인의 임대차보증금반환채무은 불가분채무가 되고요(98다43137), 이 경우 공동임대인 각자가 임차인에게 임대차보증금채무 전액을 반환할 의무를 부담하게 됩니다(물론 임차인이 그렇다고 하여 이중으로 변제받을 수는 없습니다).

​

따라서 상속분쟁이 붙었든 어찌 되었든 임차인은 우선 장남에게 임대차보증금 전액을 돌려달라고 할 수 있을 것 같습니다.

​

​

그렇다면 장남 측의 하소연은 타당한 것일까요?

​

만약에 장남의 단독상속이 위법하다면 건물은 공동상속인들의 공유가 됩니다. 공유재산은 공유자 전원의 동의로만 매매 등 처분할 수 있고(민법 제264조), 임대와 같은 관리행위는 과반수 지분의 동의로써만 가능합니다(민법 제265조).

​

따라서 장남이 임대차보증금을 돌려줄 재원을 마련하기 위하여 건물을 매도하는 것은 불가능하고, 법정상속분에 따라서 공동상속인이 존재할 경우에는 장남 단독으로 과반수 지분권자가 될 수 없으므로 임대를 놓는 것도 불가능하죠. 설령 단독으로 매도하거나 임대를 놓았다고 하더라도 이는 무효가 됩니다. 다만 횡령죄가 성립하지는 않습니다(2000도565).

​

그렇지만 위와 같은 장남의 하소연은 자기 사정에 불과하죠.

임차인은 장남의 재산에 대해서 가압류 등을 걸고 임대차보증금반환청구 소송을 제기하여 자신의 권리를 찾으실 필요가 있겠습니다.

​

​