불법건축물 사실 미고지 부동산 매매계약 취소

건물과 토지의 매도인이 건물에 불법증축 부분이 있는 사실을 숨긴 채 저희 의뢰인인 매수인에게 이를 매도하였던 사안입니다. 의뢰인은 몇 년이 지난 뒤에 건축물을 수선하려던 과정에서 불법증축 사실을 알게 되었습니다. 의뢰인은 매매계약을 취소하고 약 12억 원의 매매대금과 거래비용으로 투입된 약 1천만 원의 돈을 돌려받고 싶어하셔서 저희를 찾아오셨습니다.

상대방은 자신들이 매수인을 속인 사실이 없다, 매수인도 불법증축 사실을 알았거나 알 수 있었던 상태에서 매수한 것이다 등으로 다투었는데요, 저희 쪽에서는 녹취 증거를 다수 가지고 있었기에 상대방의 주장이 모두 거짓이라고 반박하였고, 상대방이 만약에 불법증축 사실을 고지하였더라면 매수인이 이를 매수하였을 리가 없다는 점을 상가건물의 특성과 건축에 관한 지식 등을 동원하여 강력하게 주장하였습니다.

결과적으로는 저희 주장이 거의 다 그대로 받아들여지고, 거래비용 1천만 원 상당의 손해배상 청구 부분에 대해서만 매매계약 체결 당시에 제대로 알아보지 않았던 부주의함을 들어 500만 원으로 감액하여 인용되었습니다.

참고로 위에서 보시는 것처럼 민사 판결문은 주문이 복잡한 경우가 자주 있습니다. 판결의 집행은 주문만을 보고 이루어져야 하기 때문에 주문은 형식적으로 빈틈없이 정확하게 쓰여야 하기 때문입니다. 만약 주문이 잘못 나가게 되면 집행불능에 빠져버릴 수도 있거든요. 그렇기 때문에 판사가 판결문에 주문을 쓰는 것은 상당한 기술과 숙련이 필요한 일인 것이죠.

한편 원고가 소송을 제기하면서 법원에 '어떠어떠한 판결 주문을 내려주십시오'라면서 기재하는 것이 청구취지입니다. 판결문을 작성할 때는 주문과 청구취지를 기재하여 원고가 청구한 부분에서 얼마나 인용되었는지를 확인할 수 있게 합니다.

만약 법원이 원고의 청구취지가 100% 정확하다고 인정하면 판결 주문에 청구취지 내용을 그대로 기재하고, 청구취지에는 '주문과 같다.'라고 짧게 쓰고요, 만약 주문과 청구취지에 다른 부분이 있으면 청구취지 내용을 다시 기재합니다.

위에서 보시면 이번 사건의 경우에는 청구취지가 주문에 거의 그대로 인용되었고('주문 제1의 가. 다.항'과 같음), 손해배상 청구 부분에 대해서만 법원의 직권이자 재량인 과실상계로 결론이 달라졌기 때문에 청구취지 부분에 따로 쓰여진 것을 알 수 있습니다.

저는 법원에서 재판연구원으로 근무하면서 400건에 이르는 판결문 초안을 작성하였는데요, 그때 당시 느꼈던 바로는, 의외로 상당히 많은 분들이 청구취지를 제대로 작성하지 못합니다. 때문에 위 판결문처럼 깔끔하게 주문에 청구취지 내용을 그대로 옮길 수 있는 경우가 드물었습니다.

청구취지를 제대로 작성하지 못하여 일부 청구가 기각될 경우에는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에 따라 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 적용받지 못하고, 같은 조 제2항에 따라 피고가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 것으로 보아 사실심 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금이 적용됩니다.

즉, 소송이 제기되고 나서 판결 선고일까지 기간이 길어질 경우 지연이자에 큰 차이가 발생하는 것이죠.

뿐만 아니라 일부 패소 판결을 받게 될 경우에는 소송비용도 일부 부담하여야 합니다.

그러므로 청구취지를 정확하게 작성하는 것이 매우 중요한 일이라는 점을 강조합니다.