임대차 계약 중도 해지: 새 임차인을 구하고 중개수수료만 내주면 될까요?

계약 기간 중 이사, 어떻게 해야 할까요?

임대차 계약 기간이 남아있음에도 개인적인 사정으로 급히 이사를 해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 많은 분들이 이럴 때 새로운 임차인을 구해주고 부동산 중개수수료를 부담하면 계약을 해지할 수 있다고 생각합니다. 과연 이것이 법적으로 보장된 임차인의 권리일까요?

결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다.

계약은 지켜져야 합니다: 'Pacta Sunt Servanda' 원칙

전 세계 민법의 근간을 이루는 '계약은 준수되어야 한다(pacta sunt servanda)'는 대원칙이 있습니다. 임대차 계약에서 정한 기간 역시 양 당사자가 반드시 지켜야 할 약속입니다. 임대인은 계약 기간 동안 임차인으로부터 안정적으로 차임을 지급받을 권리를 가집니다.

임차인의 개인적인 이사 사정만으로는 임대인의 이러한 신뢰와 권리를 깨뜨릴 정당한 사유가 되기 어렵습니다. 따라서 법적으로 임차인이 일방적으로 계약의 중도 해지를 요구할 권리는 없습니다.

새 임차인을 구하는 관행, 법적 권리가 아닌 '합의의 조건'

그렇다면 새로운 임차인을 구하고 중개수수료를 내주면 계약을 해지해 주는 관행은 어떻게 이해해야 할까요? 이는 법적 권리 행사가 아닌, 임대인의 동의를 얻기 위한 '합의 해지'의 한 과정입니다. 즉, 계약상 권리를 가진 임대인이 임차인의 사정을 고려하여 호의를 베푸는 것에 가깝습니다.

임대인 입장에서 이러한 합의에 응하는 이유는 보통 다음과 같습니다.

• 임대인의 주된 관심사는 공실 없이 계속해서 차임을 받는 것입니다.

• 기존 임차인이 새로운 임차인을 구해온다면 이러한 목적을 달성할 수 있습니다.

• 임차인의 중도 해지 요청으로 불필요한 중개수수료가 발생했으므로, 그 비용을 임차인이 부담하는 것은 합리적인 조건으로 여겨집니다.

이처럼 해당 관행은 임대인의 손실을 최소화하는 조건 하에 양측이 원만하게 계약을 종료하기 위해 형성된 것일 뿐, 법률에 명시된 의무나 권리는 아닙니다.

결론: 임의적인 중도 해지 권리는 없습니다

현행 민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에는 위와 같은 거래 관행을 반영한 임차인의 중도 해지권이 명시되어 있지 않습니다. 따라서 계약서에 별도의 중도 해지 특약이 없는 한, 임대인이나 임차인 모두 계약 기간을 준수해야 할 의무가 있으며 일방적으로 손해를 보전해주고 계약 해지를 강제할 수는 없습니다.