부동산 명의신탁: 3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁에 대한 고찰

부동산 명의신탁, 복잡한 법리 이해가 핵심입니다

부동산 명의신탁은 오랜 역사를 가진 민법상 법리였으나, 1995년 '부동산실권리자명의등기에 관한 법률'(이하 부동산실명법)이 제정되면서 법적 규율이 강화되었습니다. 이는 탈세, 투기 등 불법적인 목적으로 악용되는 것을 막기 위함이었죠. 그러나 이 법률은 국민의 재산권과 밀접하게 연관되어 있어, 여전히 다양한 법적 분쟁의 소지가 많습니다. 특히 3자 이상의 관계에서 발생하는 명의신탁은 그 유형 구별조차 쉽지 않아 법률 전문가의 심층적인 분석이 요구됩니다.

이 글에서는 저, 김한빈 변호사가 과거 명의신탁 관련 논문 공모전에서 수상했던 내용을 바탕으로, 부동산 명의신탁의 주요 법리와 쟁점을 심층적으로 분석해보고자 합니다.

부동산 명의신탁의 개요

명의신탁의 의의

부동산 명의신탁은 명의신탁자가 명의수탁자에게 부동산의 소유권 등기 또는 계약 당사자의 지위를 이전하되, 해당 부동산의 사용·수익·처분 등 실질적인 권한은 신탁자가 보유하는 약정을 의미합니다. 이는 외부적으로는 수탁자가 소유자로 보이지만, 내부적으로는 신탁자가 경제적 이익을 누리는 이원적 성격을 가집니다.

이러한 명의신탁은 일제강점기 종중 재산 등에서 유래하여 오랜 시간 '사실인 관습'으로 인정되어 왔으며, 대법원은 '내부적 소유권'과 '외부적 소유권'으로 나누어 그 법리를 정립해왔습니다. 이는 우리만의 독자적인 법 이론으로 평가됩니다.

부동산 명의신탁의 유형

부동산실명법은 명의신탁을 크게 등기명의신탁과 계약명의신탁으로 구분하며, 등기명의신탁은 다시 2자간 등기명의신탁과 3자간 등기명의신탁으로 나뉩니다.

• 2자간 등기명의신탁: 부동산 소유자(신탁자)가 자신의 등기를 수탁자에게 이전하는 형식입니다. 부동산실명법에 따라 원칙적으로 명의신탁 약정 및 물권 변동 모두 무효가 됩니다.

• 3자간 등기명의신탁 (중간생략형 명의신탁): 신탁자가 매도인과 계약을 체결하고, 등기는 신탁자와 수탁자의 명의신탁 약정에 따라 매도인으로부터 직접 수탁자 앞으로 이루어지는 경우입니다. 이 역시 약정 및 물권 변동 모두 원칙적 무효이며, 신탁자는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인의 수탁자에 대한 등기말소청구권을 대위 행사할 수 있습니다.

• 계약명의신탁 (위임형 명의신탁): 명의수탁자가 신탁자와의 약정에 따라 직접 계약의 당사자가 되어 부동산을 매수하고 그 명의로 등기를 하는 유형입니다. 3자간 등기명의신탁과 달리, 매도인이 명의신탁 약정의 존재를 알았는지(악의) 몰랐는지(선의)에 따라 물권 변동의 유효 여부가 달라집니다.

  • 매도인 악의인 경우: 물권 변동 무효, 소유권은 매도인에게 남아 있습니다.

  • 매도인 선의인 경우: 물권 변동 유효, 소유권은 명의수탁자에게 귀속됩니다.

부동산실명법의 입법 취지와 법률관계

입법 취지 및 목적

부동산실명법은 부동산등기제도를 악용한 투기, 탈세, 탈법 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 가격 안정을 통해 국민 경제 발전에 이바지하는 것을 목적으로 합니다. 이 법은 종래 판례가 인정하던 명의신탁 유효설을 부정하고 사법상 무효임을 명확히 선언하며, 위반 시 강력한 형사 처벌 및 과징금 등 제재를 부과합니다.

부동산실명법 시행 후의 법률관계

부동산실명법 시행 후 명의신탁은 원칙적으로 무효입니다. 그러나 당사자 간의 내부 관계 및 제3자와의 외부 관계에서 여러 법률 문제가 발생합니다.

• 내부 관계: 명의신탁 약정은 무효이므로 명의수탁자는 신탁자에게 등기 등 일체의 권리를 반환해야 합니다. 판례는 이를 불법원인급여로 보지 않아 신탁자가 물권적 청구권이나 부당이득 반환 청구를 할 수 있다고 봅니다. 3자간 등기명의신탁에서는 매도인이 소유권 회복을 위해 수탁자에게 등기말소를 청구할 수 있고, 신탁자는 이를 대위 행사하여 소유권을 취득할 수 있습니다. 계약명의신탁에서는 매도인이 선의인 경우 수탁자가 완전한 소유권을 취득하므로, 신탁자는 부동산 자체가 아닌 수탁자에게 제공한 매수 자금을 부당이득으로 반환받을 수 있습니다.

• 외부 관계: 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 명의신탁의 무효는 선의·악의를 불문하고 제3자에게 대항할 수 없습니다. 이는 명의수탁자가 소유자임을 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자를 보호하기 위함입니다. 계약명의신탁의 경우 매도인의 선·악의에 따라 물권 변동의 유효 여부가 달라지므로, 제3자와의 관계에서 소유권 귀속에 직접적인 영향을 미칩니다.

현행 법리와 판례의 쟁점과 개선 방향

3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁 구별의 어려움

3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁은 원인 행위의 당사자가 다르다는 점에서 이론상 구별되지만, 실제로는 계약 당사자를 명확히 확정하기 어려워 구별이 난해한 경우가 많습니다. 특히 신탁자가 수탁자의 대리인이나 대행인 형태로 교섭에 참여할 경우 더욱 그렇습니다. 대법원 역시 이러한 구별의 어려움을 인정하며 법률 전문가에게도 쉽지 않은 문제라고 언급한 바 있습니다.

판례가 제시한 구별 기준의 한계

대법원은 "계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면 명의신탁자가 계약 당사자"라고 하여 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다고 제시했습니다. 그러나 이 기준은 구체적인 사안에서 적용하기 모호하며, 매매대금 지급 의무 등 법률효과의 귀속 주체를 판단하는 데 있어 일관성을 유지하기 어렵다는 비판을 받습니다. 매도인이 명의신탁 관계를 알았다는 사실만으로 3자간 등기명의신탁으로 단정하는 것은 곤란하다는 대법원의 다른 결정도 있어, 구별 기준의 명확성에 대한 의문이 제기됩니다.

원권리자 이해관계 부활의 문제점

3자간 등기명의신탁으로 해석될 경우, 이미 거래 관계가 종료된 원권리자의 이해관계가 다시금 법적 분쟁에 개입되는 문제가 발생합니다. 예를 들어 수탁자가 신탁 부동산을 임의로 처분했을 때, 부당이득 반환 의무나 불법행위 책임의 주체가 누구인지에 따라 소송 절차가 복잡해지며, 법원은 원권리자의 개입을 배척하려는 경향을 보입니다. 대법원 판례는 수탁자의 신탁 부동산 임의 처분 시 매도인이 손해를 입지 않는다고 보거나, 횡령죄 및 배임죄 성립을 부정하는 등 원권리자의 개입을 최소화하려는 시도를 하고 있습니다. 그러나 이러한 판례의 논리는 이론적으로 무리가 따른다는 비판을 피하기 어렵습니다.

원권리자 악의의 계약명의신탁에 대한 비판적 접근

원권리자 악의의 계약명의신탁 또한 여러 문제점을 내포합니다. 이 경우에도 원권리자의 이해관계가 부활하며, 법률 효과의 운명이 원권리자의 선·악의에 의해 좌우되는 부동산실명법 제4조 제2항 단서의 입법 취지에 대한 의문이 제기됩니다. 원권리자가 단순히 매수 자금의 대납이나 신탁자의 사용·수익 사실을 알았다는 것만으로 '악의'를 인정하는 것은 거래상 혼란을 가중시키고, 공적 제재 회피 수단으로 악용될 소지가 있습니다. 따라서 원권리자의 '악의' 인정은 신중하게 이루어져야 할 것입니다.

사견: 합리적인 대안 모색

원권리자 선의의 계약명의신탁 적용 범위 확대

3자 관계의 부동산 명의신탁 약정 해석에 있어 3자간 등기명의신탁의 인정을 엄격히 하고, 원권리자 악의의 계약명의신탁에 대해서도 그 인정에 신중을 기하여 원권리자 선의의 계약명의신탁을 넓게 인정하는 것이 합리적인 대안이 될 수 있습니다.

• 3자간 등기명의신탁 인정의 엄격화: 원권리자와 신탁자 사이에 신탁자를 계약 당사자로 하는 명확한 의사 합치가 인정되는 예외적인 경우에만 3자간 등기명의신탁을 인정해야 합니다. 등기의 추정력 및 처분 문서의 객관적 의미에 비추어 계약 당사자를 형식적으로 파악하는 것이 타당합니다. 이는 매도인의 입장에서 명의신탁과 같은 내부 관계를 알기 어렵다는 판례의 입장에도 부합합니다.

• 원권리자 악의의 계약명의신탁에 대한 신중한 인정: 원권리자가 '명의신탁 약정이 있다는 사실'을 알았는지 여부는 매우 신중하게 판단해야 합니다. 대내적 소유권에 관한 약정까지 알기는 현실적으로 어렵고, 단순히 매수 자금의 대납이나 목적물 사용·수익 사실만으로 악의를 인정하는 것은 무리가 있습니다.

위에서 제시된 주장들은 논문 차원에서 제안된 아이디어이며, 현행 판례가 채택하고 있는 바는 아닙니다. 그러나 이러한 심층적인 연구는 명의신탁 제도에 대한 다각도의 통찰력을 얻는 소중한 기회가 되었습니다.