[민사소송 업무사례] 임차인 화재로 제3자 피해 발생 시, 임대인은 보증금에서 손해배상액을 공제할 수 있을까?

사건 개요: 복잡하게 얽힌 손해배상 문제

Q: 임차인 A가 과실로 화재를 일으켰고, 이에 건물에 설치된 스프링클러가 작동하여 화재를 진압하였습니다. 그런데 그 과정에서 스프링클러가 분사한 물로 인하여 다른 임차인 B의 점포에 피해를 입혔습니다. A와 B는 손해배상 합의를 하였고, 아직 합의금 지급기한 도래 전인데 그 전에 A의 임대차기간이 만료되어 임대인 C에게 임대차보증금을 돌려달라고 하고 있습니다. C는 A에게 임대차보증금 전액을 돌려주어야 할까요?

변호사의 답변: 임대차보증금의 법적 성격부터 파악해야 합니다.

A: 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 따라서 임차인이 임대인에게 부담하는 채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때, 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 원칙입니다.

여기서 중요한 점은 '임차인의 모든 채무'란 임차인이 임대인에게 부담하는 채무를 의미한다는 것입니다.

상세 법률 검토

1. 임차인(A)의 임대인(C)에 대한 직접적인 책임

화재를 일으킨 임차인 A는 임대인 C에게 화재로 인해 발생한 자신의 점포 손해를 배상할 의무가 있습니다. 이 손해배상액은 A가 C에게 직접적으로 부담하는 채무이므로, 당연히 보증금에서 공제할 수 있습니다.

2. 제3자(임차인 B) 피해에 대한 임대인(C)의 책임 여부

문제는 A가 B에게 입힌 피해입니다. 만약 임대인 C도 이 피해에 대해 공동으로 책임을 져야 한다면, C가 B에게 손해를 배상한 후 A에게 구상권을 행사하는 형식으로 보증금 공제를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 C가 B에게 법적 책임을 부담할 가능성은 매우 낮아 보입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 계약상 책임: 임대인은 임차인이 목적물을 용도대로 사용·수익하게 할 의무가 있습니다. 이 사건에서 스프링클러는 정상 작동하여 화재를 진압했으므로, C는 소방시설법 등 관계 법령상 의무를 다한 것으로 보입니다. 화재 진압 과정에서 물이 튀는 것까지 막을 주의의무가 있다고 보기는 어렵습니다.

• 법정 책임(불법행위): A는 C의 피용자가 아니므로 사용자책임이 발생하지 않습니다. 또한, 공작물 점유자인 A의 과실이 명백하므로 소유자인 C에게 공작물책임이 발생할 여지도 없습니다.

따라서, 임대인 C는 제3자인 B에 대하여 계약상, 법정 책임을 부담할 가능성이 거의 없습니다.

3. 구상권과 보증금 사전 공제의 문제

설령 백 번 양보하여 C가 B에게 어떠한 책임을 부담하게 된다고 가정하더라도, A의 보증금에서 B에 대한 손해배상액을 '미리' 공제하기는 어렵습니다.

만약 C와 A가 공동으로 B에게 책임을 진다면 이는 '부진정연대채무' 관계가 됩니다. 부진정연대채무 관계에서는 채무자 중 한 명이 자신의 부담부분을 초과하여 채무를 변제했을 때 비로소 다른 채무자에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 즉, C가 B에게 실제로 손해배상금을 지급하지 않은 현 단계에서는, 장래에 발생할지도 모르는 구상권을 근거로 A의 보증금에서 미리 돈을 공제할 수 없는 것입니다.

최종 결론: 임대인은 임의로 보증금을 공제할 수 없습니다.

결론적으로, 현재 상황에서 임대인 C가 임차인 A의 동의 없이, A가 다른 임차인 B에게 지급해야 할 손해배상액을 임대차보증금에서 임의로 공제하는 것은 법적으로 매우 어렵습니다. C는 A의 과실로 인해 자신의 건물에 발생한 직접적인 손해에 대해서만 보증금에서 공제한 후, 나머지 금액을 A에게 반환해야 할 의무가 있습니다.