영업허가 취소 위기의 '위반건축물 상가', 3개월 만에 임대차계약 해지하고 보증금 돌려받은 성공사례

1. 사건의 개요

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의뢰인께서는 전임차인에게 권리금을 주고, 임대인과 사이에서 건축물대장상 위반건축물로 등재된 상가건물에 관하여 임대차계약을 체결하여 음식점 영업을 개시하였는데요, 이후 불법건축물에 관한 민원을 받은 담당공무원이 의뢰인께 찾아와서 해당 건축물이 불법건축물이기 때문에 식품위생업 영업허가를 취소할 수 있다는 통보를 하였습니다.

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이에 의뢰인께서는 저희에게 임대차계약을 조기에 종료할 수 있는 조치를 의뢰하셨어요.

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2. 문제 해결 계획의 수립

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먼저 해당 사안은 잔여 임대차기간이 긴 상황인데 소송을 제기할 경우 판결을 얻기 전에 연체 차임으로 임대차보증금을 다 소진시킬 수 있어 소 제기의 실익이 우려되었습니다. 그래도 의뢰인께서는 권리관계를 완전히 종결 짓지 못할 경우 혹여 임대인께서 잔여 연체 차임의 지급을 구하는 등의 문제가 발생할 것을 우려하셨기 때문에 법적 조치를 취하시길 원하셨어요.

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그래서 논리 구성을 탄탄하게 하여 지급명령신청을 먼저 제기해보고 상대방이 이의하면 조정을 신청하여 분쟁을 조기에 종지시키는 방법을 제안하였고, 의뢰인께서도 그렇게 희망하셔서 진행하게 되었습니다.

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의뢰인께서 임대차계약 체결 당시에 임대인으로부터 위반건축물에 관한 통지를 받으셨던 상황이라 사기취소로 법리 구성을 하는 것에는 어려움이 있었는데요, 이에 저희는 동기의 착오 취소 법리와 임대차계약의 목적 달성 불능을 이유로 한 종료를 바탕으로 논리를 구성해보았습니다.

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3. 절차의 경과

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지급명령 신청은 형식적인 하자가 없으면 통상 1개월 정도면 법원에서 인용결정이 나옵니다. 임대인에게 지급명령 정본이 송달되자 임대인은 사실관계 자체에 대해서는 크게 다투지 않았으나 형편상 후속 임차인을 구하기 전까지 임대차보증금을 돌려주기에 어려움이 있다며 이의신청을 하였습니다.

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저희는 임대인의 답변 태도에 비추어 보았을 때 조정 성립 가능성이 충분히 있다고 판단하여 소송 대신 조정으로의 이행을 신청하였습니다. 지급명령 인용 결정 -> 상대방에게 송달 -> 이의신청 -> 조정 이행 신청까지 1개월 정도 걸렸네요. 조정 이행 신청 후 약 1달 정도 되는 시점에서 조정기일이 잡혔습니다.

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조정기일에 만난 임대인께서는 호락호락하지 않으셨어요. 그러나 담당공무원이 의뢰인에게 영업허가 취소를 예고한 사실, 그로 인하여 의뢰인이 당초 임대차계약의 목적을 계속 달성하기 어려워진 사실을 주장하였고, 조정위원께서도 이러한 사정을 토대로 임대인을 압박하셨습니다.

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임대인께서는 결국 위반건축물로 인한 문제에 관해서는 수긍하시면서도 법적 절차가 진행되면서 차임 지급이 끊기자 현금흐름이 나빠져 경제적으로 어려움에 처한 사실, 불경기로 인하여 후속 임차인을 구하기까지 시간이 상당히 오래 소요될 수 있는 사실 등의 호소하셨어요.

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결국 조정위원의 적절한 중재 하에서 최종 조정안은 의뢰인의 입장을 반영하여 임대차기간을 크게 단축하고 잔여 임대차기간 동안은 차임을 감액하되, 임대인의 입장도 반영하여 잔여 기간 차임은 반드시 임대인에게 이를 지급하도록 하는 형태로 하여 조정이 성립되었습니다.

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최종적으로 착수부터 조정성립까지 3개월 걸렸습니다.

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4. 맺음말

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이 사건은 사실 쉬운 건이 아니었습니다. 의뢰인께서는 먼저 타 로펌 쪽에 상담을 충분히 받으셨고 법리적으로 또는 현실적으로 쉽지 않다는 의견을 받고 저희를 찾아오셨거든요. 다만 저희가 탄탄하게 법리 구성을 해서 상대방을 압박하고, 법리적 우위를 토대로 조정위원의 참여를 이끌어서 분쟁을 조기에 성공적으로 해결한 사례가 되었습니다.